L'acquisto di un locale commerciale non è solamente una transazione immobiliare; è il concretizzarsi di un sogno, il risultato di anni di duro lavoro e dedizione verso la realizzazione di un proprio business. Questo percorso, tuttavia, va intrapreso con cognizione di causa, tenendo conto di tutti gli aspetti legali e fiscali che ne derivano.
Il Punto di Partenza: La Ricerca del Locale Commerciale
Identificare il locale adatto alle proprie necessità rappresenta il primo, cruciale passaggio. Che si tratti di avviare una nuova attività, trasferire una già esistente o semplicemente investire nel mercato immobiliare, la selezione del luogo deve essere guidata da un'analisi attenta e precisa delle proprie esigenze e delle potenzialità offerte dallo spazio in questione.
I Controlli Fondamentali
Prima di procedere all'acquisto, è indispensabile effettuare una serie di verifiche:
La Visura Catastale: Essenziale per conoscere i dati anagrafici del proprietario, le dimensioni del locale, la rendita catastale e eventuali oneri o limitazioni.
La Corretta Destinazione d’Uso: Il locale deve appartenere a una categoria catastale che permetta l'uso commerciale, a seconda dell'attività che si intende svolgere.
La Scelta Informativa
Diverse sono le categorie catastali che classificano i locali commerciali, ognuna delle quali corrisponde a specifiche destinazioni d'uso:
categoria catastale C1: indica tutti i locali pensati per la vendita di merci, prodotti, manufatti e alimenti, così come anche gli immobili destinati alla somministrazione di cibo e bevande. Vi rientrano quindi negozi e botteghe di ogni tipo, nonché bar, ristoranti, pub, trattorie e via dicendo;
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ategoria catastale C2: riguarda tutti i locali commerciali destinati a magazzino, per il deposito delle merci o la vendita all’ingrosso;
categoria catastale C3: è destinata ai laboratori di arti e mestieri, ovvero tutti quei locali dove si verifica la lavorazione dei prodotti, senza la vendita al dettaglio. È il caso di caseifici, falegnamerie, laboratori di artigianato e molto altro ancora;
categoria catastale C4: è inerente ai locali destinati a esercizi sportivi, centri religiosi, aree per il dopolavoro e strutture pensate per l’esercitazione dei Vigili del Fuoco;
categoria catastale C5: riguarda i locali legati ad attività di balneazione e all’utilizzo di acque curative senza scopo di lucro;
categoria catastale C6: indica scuderie, stalle, posti auto scoperti, garage per auto, autorimesse, rimesse per imbarcazioni e altro ancora;
categoria catastale C7: è relativa alle aree dotate di tettoie, come i posti auto privati coperti oppure i lavatoi pubblici.
Il Finanziamento e le Agevolazioni
L'acquisto di un immobile commerciale può richiedere l'accensione di un mutuo, con condizioni e caratteristiche differenti da quelle dei finanziamenti per abitazioni. I mutui per il settore commerciale si distinguono nettamente da quelli residenziali, presentando condizioni e termini specifici. Le banche, ad esempio, tendono a limitare la durata del finanziamento a non oltre 20 anni e, in rari casi, consentono un finanziamento che superi il 75% del valore dell'immobile. A questo si aggiungono costi più elevati e condizioni contrattuali più stringenti.
Tuttavia, l'onere finanziario può essere alleggerito grazie a incentivi fiscali e agevolazioni mirate all'acquisto di immobili commerciali. È importante notare che tali benefici possono variare annualmente in base alle disposizioni della Legge di Bilancio.
Tra le misure attualmente disponibili si annoverano:
Ex Bonus Sud: Agevolazioni per le imprese che operano nel Mezzogiorno, inclusa la recente introduzione della Zona Economica Speciale (ZES) dal 1° gennaio 2024, che offre vantaggi fiscali per l'acquisto di immobili destinati ad attività imprenditoriali.
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ontributo a fondo perduto per start-up: Un supporto finanziario per le imprese nascenti, utilizzabile anche per l'acquisto di proprietà commerciali.
Incentivo assunzioni 2024: Deduzioni fiscali fino al 120% per l'assunzione di giovani, disoccupati o appartenenti a categorie svantaggiate, contribuendo a ridurre i costi del personale.
La Fiscalità dell’Acquisto
Le tasse sull'acquisto di locali commerciali variano a seconda della tipologia del venditore e delle caratteristiche dell'immobile, con l'IVA che può essere dovuta in specifici casi. Nel dettaglio:
- acquisto da privato o impresa, con immobile costruito o ristrutturato da più di 4 anni: si pagano l’imposta ipotecaria e catastale, da 50 euro ciascuna, e l’imposta di registro al 9% del valore dell’immobile;
- acquisto da un’impresa, con immobile costruito o ristrutturato da meno di 4 anni: si corrispondono sempre l’imposta ipotecaria e catastale da 50 euro ciascuna, quella di registro è di 200 euro e in questo caso è necessario versare anche l'IVA al 22 %.
L'Importanza del Notaio
Nel processo di acquisto, la figura del notaio assume un ruolo centrale. Non solo per la stipula dell'atto di compravendita ma anche per tutte le verifiche preliminari necessarie, garantendo così la sicurezza e la legalità dell'operazione.
L'acquisto di un immobile commerciale è un passo importante che richiede attenzione e cura in ogni sua fase. Dalla scelta dell'immobile alle verifiche legali e fiscali, ogni aspetto deve essere gestito con professionalità. Rivolgersi a professionisti del settore, come notai e commercialisti, è quindi non solo consigliato ma essenziale per navigare con sicurezza nel complesso mondo delle transazioni immobiliari commerciali.