Nel complesso mondo degli affari immobiliari, il contratto preliminare, comunemente noto come "compromesso", emerge come uno strumento chiave per regolare i rapporti tra venditore e acquirente. In questa disamina professionale, esploreremo la natura, il contenuto e le implicazioni di questo accordo precontrattuale, fondamentale per la compravendita di beni immobili.

Definizione e Ruolo del Compromesso
Il compromesso è un accordo bilaterale in cui le parti, il promissario acquirente e il promittente alienante, si impegnano a concludere un futuro contratto definitivo di compravendita. Questo accordo preliminare non solo garantisce il reciproco impegno, ma offre anche un periodo di tempo per organizzare tutti gli adempimenti necessari alla vendita. Tuttavia, il trasferimento effettivo del diritto di proprietà sull'immobile avverrà solo con la firma del contratto definitivo.

I Benefici del Contratto Preliminare
Il compromesso offre diversi vantaggi, tra cui:
1. Vincolo reciproco per il futuro: Le parti si impegnano reciprocamente a concludere il contratto definitivo in futuro, garantendo che nessuna di esse possa ritirarsi senza un accordo reciproco.
2. Tempo per adempimenti preliminari: L'intervallo tra il preliminare e il contratto definitivo offre alle parti l'opportunità di completare tutti gli adempimenti preliminari necessari per la vendita.

Elementi Essenziali e Forma Giuridica
La validità del compromesso richiede alcuni elementi imprescindibili:
1. Consenso delle Parti: l'accordo deve essere espresso liberamente dalle parti.
2. Identificazione dell'Immobile: è necessario descrivere esattamente il bene oggetto della vendita.
3. Prezzo Convenuto: il prezzo deve essere chiaramente definito nell'accordo.
4. Forma Scritta: per immobili da costruire o in corso di costruzione, la legge richiede che il compromesso sia redatto sotto forma di atto pubblico o scrittura privata.
Anche se non obbligatorio, la redazione del compromesso da parte di un notaio offre maggiori garanzie, soprattutto per il promissario acquirente.

Caparra e Clausole Accessorie
Una pratica comune è l'inclusione di clausole accessorie, come la caparra. ​Secondo l'art. 1385 del Codice Civile, il venditore può richiedere al compratore di versare una somma di denaro a conferma dell'accordo. Se la transazione va a buon fine, la caparra viene restituita o imputata al pagamento del prezzo finale. In caso di inadempimento da una delle parti, l'altra può recedere dal contratto trattenendo la caparra o chiedendone il doppio. Altre clausole possono includere termini per la stipula del contratto definitivo e sanzioni per inadempienza.

Registro e Validità del Contratto Preliminare
Il contratto preliminare deve essere registrato, ed è possibile farlo tramite un notaio o autonomamente. La registrazione ha un costo, che può variare da 800 a 1000 euro se eseguita da un professionista. È importante notare che la registrazione è un adempimento fiscale e non civile; quindi, un contratto preliminare non registrato è valido dal punto di vista civile ma espone le parti a sanzioni fiscali.

Durata e Effetti Fiscali del Compromesso
La durata del compromesso non è legalmente definita. Inoltre, il promissario acquirente può beneficiare del superbonus 110% se il contratto è regolarmente registrato, un vantaggio fiscale significativo in caso di ristrutturazioni.

Inadempimento e Risoluzione
In caso di mancato rispetto del compromesso, la parte lesa può ricorrere a vie legali per risolvere il contratto e richiedere un risarcimento. Se prevista, la caparra può essere trattenuta o raddoppiata a seconda delle circostanze.

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare è uno strumento complesso ma essenziale per garantire una transazione immobiliare sicura e regolamentata. La sua comprensione e corretta applicazione sono cruciali tanto per venditori quanto per acquirenti, assicurando trasparenza e legalità nel settore immobiliare.