La valutazione immobiliare è un processo cruciale che aiuta a determinare il valore corrente di un immobile sul mercato. Può essere eseguita da vari professionisti e dipende da diversi fattori. Questo articolo ti guiderà su chi può effettuare la valutazione e quali elementi sono importanti nel definire il valore di un immobile.
La valutazione di un immobile può essere eseguita da diversi professionisti qualificati:
1. Agenti Immobiliari: Gli agenti immobiliari hanno una profonda conoscenza del mercato immobiliare locale e possono fornire una stima basata su vendite comparabili recenti, tendenze del mercato e altri fattori.
2. Periti Immobiliari: I periti immobiliari sono esperti nel valutare il valore di un immobile. Utilizzano metodi scientifici e standard professionali per determinare il valore di un'abitazione.
3. Geometri o Architetti: Questi professionisti possono fornire una valutazione basata su aspetti tecnici dell'immobile, come la metratura, l'ubicazione e le condizioni strutturali.
Esistono vari fattori che possono influenzare il valore di un immobile:
1. Ubicazione: La posizione dell'immobile è uno dei fattori più influenti. Un immobile in una zona prestigiosa o vicina a servizi come scuole, negozi e trasporti avrà un valore più elevato.
2. Dimensioni e Distribuzione dei Locali: La metratura dell'immobile e la disposizione interna dei locali possono influenzare il valore. Ad esempio, una casa con più camere da letto o un layout aperto può avere un valore superiore.
3. Condizioni dell'Immobile: Le condizioni generali dell'immobile, incluse le rifiniture interne, l'efficienza energetica e lo stato di manutenzione, possono influire sul valore.
4. Mercato Immobiliare: Le condizioni del mercato immobiliare possono influenzare il valore di un immobile. Durante un mercato al rialzo, i prezzi degli immobili tendono a salire, mentre in un mercato in calo, i prezzi possono diminuire.
Il compito dell'agente immobiliare è quello di arrivare ad una corretta valutazione dell'immobile con l'uso di tutti i parametri possibili:
● assumere le caratteristiche tecniche dell'immobile;
● posizionare l'immobile all'interno del suo contesto spazio temporale;
● incrociare i diversi dati statistici disponibili sul venduto nel breve periodo.
Gli step che un agente immobiliare deve compiere per giungere a una corretta valutazione di un immobile:
1. Il sopralluogo: ogni immobile ha delle caratteristiche oggettive che identificano già una buona parte del valore: la grandezza, il piano, l'anno di costruzione. Una casa possiede altre caratteristiche che è importante analizzare direttamente sul posto: gli affacci, la luminosità, lo stato generale ed eventualmente la qualità della sua recente ristrutturazione.
2. L'influenza dei fattori ambientali: un estimatore deve essere bravo a valutare quanto incidono sull'appetibilità dell'immobile quelle caratteristiche "astratte" che sono in grado di invogliare o far desistere un potenziale acquirente. Le possiamo chiamare fattori ambientali, come ad esempio la quantità e il livello dei servizi (comodità dei trasporti, allaccio in fogna, acqua diretta, etc.); la salubrità (vicinanza a discariche, luoghi insalubri o rumorosi); il panorama (alcuni panorami danno alle abitazioni che ne godono un notevole livello di prestigio).
3. Il controllo documentale: il controllo della documentazione si rende necessario per verificare la trasferibilità di un immobile. La presenza di difformità, abusi, oppure vincoli alla proprietà non rendono l’immobile libero di essere venduto. Una corretta analisi preventiva dello stato urbanistico, catastale e ipotecario della casa permette di individuare i correttivi da applicare prima della compravendita e anche di prevedere quanto incideranno economicamente sulla trattativa. A titolo di esempio:
- la mancanza del certificato di agibilità;
- la provenienza da donazione;
- la presenza di ipoteche e pignoramenti;
- l'esistenza di diritti come l'usufrutto;
- l'immobile concesso in locazione.
4. L'analisi di mercato: il criterio di stima si basa sulla comparazione e il prezzo a cui vengono realmente venduti gli immobili è l'unico dato certo. Il valore di un bene a libero mercato è definito dal rapporto tra la domanda e l'offerta, nel caso di un immobile può essere determinato dalla base dei prezzi del compravenduto nella stessa zona in un periodo di tempo breve.
5. Il calcolo matematico: il bene oggetto di stima verrà messo a confronto con altri aventi caratteristiche similari e venduti di recente nella stessa zona. Il risultato ricavato da questa rassegna è un parametro tecnico: il prezzo al metro quadrato da applicare come calcolo matematico.
Una Valutazione Accurata è Fondamentale!
La valutazione immobiliare è un passo essenziale quando si intende vendere o acquistare un immobile. Assicurati di lavorare con un professionista esperto che può considerare tutti i fattori pertinenti per fornire la valutazione più accurata possibile. Ricorda, una valutazione corretta può aiutarti a stabilire un prezzo di vendita realistico e a attirare potenziali acquirenti.